Associazione Difesa proprietari Casa e Immobili Nazionale

 
   
     
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PRESTITO VITALIZIO IPOTECARIO

PRESTITO VITALIZIO IPOTECARIO SOS PER GLI EREDI ALLA LUCE DI ESPERIENZE PROFESSIONALI.

 

Con grande enfasi e con grande cassa di risonanza attraverso i più accreditati media leggiamo che è stato approvato in via definitiva dal senato la legge sul prestito vitalizio ipotecario.

Il prodotto è stato lanciato fin dal 1999 in Gran Bretagna e subito si è diffuso nel mondo anglosassone con grande rapidità.

In Italia è stato praticato dal 2005 con legge introduttiva 248/2005.

Proprio in questi giorni il senato in via definitiva ne ha approvato la legge. Ma in che cosa consiste?

Sicuramente si può definire come finanziamento senza rate destinato a persone fisiche ultrasessantacinquenni proprietari di immobili di una certa appetibilità sul mercato.

Il finanziamento è garantito da ipoteca di 1° grado sull’immobile e non prevede nessun rateo e pagamenti di interessi fino al decesso del contraente. Al verificarsi dell’evento gli eredi debbono pagare entro 12 mesi al mutuante la sorte, gli interessi composti maturati, sotto comminatoria della vendita dell’appartamento per il recupero del credito, intendendosi che la somma residuata entrerà nella successione secondo le previsioni codicistiche.

Il proprietario può decidere di risolvere il contratto in ogni momento, pagando il capitale ricevuto, oltre gli interessi.

Convenzionalmente l’immobile si decrementa per ogni anno del 15% del valore.

Rispetto alla vendita della nuda proprietà, si differenzia perché l’immobile non viene definitivamente perduto al momento del decesso, ma offre agli eredi la possibilità di non perdere l’immobile, pagando al mutuante la sorte capitale e gli interessi maturati.

Vengono esclusi dalla concessione del mutuo i proprietari di:

1. Rustici ed immobili non residenziali

2. Immobili in zone ad elevato rischio sismico, salva una idonea garanzia assicurativa

3. Immobili gravati da vincoli artistici,paesistici o idrogeologici o senza concessione

4. Immobili edificati su zone concesse dai comuni ex lege 16771962

5. Immobili gravati da ipoteca, fatta salva l’ipotesi di cancellazione

Ma che cosa è capitato ad un malcapitato cliente?

Un Istituto di credito concede ad una coppia di anziani un prestito vitalizio ipotecario per €.130.000. Muiono in rapida successione prima il coniuge e poi la consorte. L’Istituto entro l’anno dalla morte dei due soggetti chiede agli eredi il rientro dei 130.000 euro oltre gli interessi composti maturati.

Gli eredi per far fronte alla richiesta e non perdere l’appartamento, attraverso la vendita, non disponendo di una liquidità immediata, accendono un nuovo mutuo per €.170.000 con il quale estinguono il prestito vitalizio.

Una delle eredi, germana delle altre due, muore, lasciando il coniuge, ignaro della situazione, ed un figlio.

L’istituto di credito, che non riceve da circa un anno le rate di mutuo, convoca gli eredi per il pagamento e solo in questa occasione ,il coniuge superstite viene informato della situazione, per la quale prende cognizione che quale erede, deve rispondere dell’esposizione.

In buona sostanza il soggetto, che nutriva la legittima aspettativa di una quota di eredità da parte della moglie defunta (pecunia non olet!), stenta a credere che lui stesso, unitamente al figlio, dovrà rispondere di una operazione a cui non ha partecipato.

E dunque meditate gente , meditate, sulla bontà del prodotto finanziario che per legge è già in commercio.

Pertanto per la situazione già descritta dovranno preoccuparsi oltre agli eredi anche quelli più giovani, che sentendosi derubati del futuro, dovranno far fronte anche a coloro che intendono riappropriarsi del passato.

E di quello che non ci sarà più e che ha dato occasione per il suo amore di vita a tutte le ipotesi fattibili per trascorrere un fine vita nel miglior modo possibile?

Ebbene quello stesso soggetto, che in età avanzata ed in buona salute, per soddisfare le proprie esigenze di vita, vendeva la nuda proprietà, e si doveva rifornire di amuleti ,corna e bicorna, per deludere le aspettative del nudo proprietario, con questa nuova opportunità, dovra’ difendersi dai bieghi sguardi di figli, nipoti e nipotini, che vedranno limata la loro aspettativa all’eredità.

Avv. Maurizio Centonze

 
 

DIRITTO DI FAMIGLIA

Divorzio, per l'assegno non conta solo il tenore di vita.

 

La Corte Costituzionale, con la sentenza n. 11, emessa il 9 febbraio, nel dichiarare non fondata la questione sollevata dal Tribunale di Firenze, a proposito dei criteri in base ai quali conformare l'assegno di mantenimento per il coniuge economicamente più debole in sede di divorzio, criteri che secondo il Giudice di merito, per la lettura fatta della legge sul divorzio, dovono per forza portare al mantenimento dello stesso tenore di vita, è stata di tutt'altro avviso.

La Corte Costituzionale, nel ritenere erronea l'interpretazione del Tribunale di Firenze, ha osservato che la norma indica il mantenimento dello stesso tenore di vita solo come obiettivo cui mirare compatibilmente con altri fattori.

Questi fattori, secondo il Supremo Giudice di legittimità, sono in pratica legati alle variazioni di reddito del coniuge pagante sopraggiunte e vanno considerti come correttivo della quantificazione secondo il tenore di vita in costanza di matrimonio, insieme a tuttti gli altri criteri  indicati dall'articolo 5, sesto comma della legge 898/70.

Tali criteri sono dunque: le condizioni ed i redditi dei coniugi, il contributo personale ed economico dato da ciascuno alla formazione del patrimonio comune, la durata del matrimonio, le ragioni della decisione. Secondo la sentenza della Corte Costituzionale, questi criteri “agiscono come fattori di moderazione e diminuzione della somma considerata in astratto” e possono “valere anche ad azzerarla”.

 
 

LOCAZIONE

 

L’assegno post datato è un titolo nullo.

Avviene, talvolta, al sorgere del rapporto di affitto, che il locatore accetti dal conduttore un assegno post datato, o privo di data, a garanzia dell’adempimento del pagamento dei canoni di locazione.

È bene sapere che un tale accordo è nullo, per cui il locatore non potrà porre all’incasso gli assegni ricevuti dal conduttore al momento della firma del contratto di locazione, neppure nel caso di mancato pagamento dei canoni. Ciò è stato di recente evidenziato dal Tribunale di Cassino, con l’ordinanza del 28 gennaio 2015.

Questo il caso, esaminato dal Giudice di merito.

Il legale rappresentante di una ditta, all’atto della stipula del contratto, rilascia alla locatrice tre assegni privi di data, a garanzia del puntuale versamento del canone, con l’accordo sottostante del loro incasso solo allo scadere della quarta mensilità non corrisposta.

Avviene che la locatrice, a fronte di ritardi nei versamenti, decide di porre all’incasso gli assegni ricevuti, privi di data.

La reazione del conduttore non si fa attendere, che agisce per ottenere la riconsegna degli assegni in questione.

Scontata la difesa della locatrice, secondo cui l’assegno bancario è un titolo di credito pagabile a vista anche in caso di post datazione o di mancata apposizione della data.

Il Tribunale, nell’accogliere la richiesta formulata dal conduttore, disponendo la restituzione degli assegni, ha sottolineato la scorrettezza della pratica commerciale, che prevede la consegna di assegni post datati o privi di data, a garanzia del futuro adempimento di obbligazioni pecuniarie. A questo proposito, il Giudice di merito ha fatto proprio l’indirizzo interpretativo che considera “nulli sia il titolo di credito sia il sottostante patto di garanzia”.

Un simile uso dell’assegno è stato, infatti, ritenuto illegittimo in quanto ne snatura la funzione, trasformandolo in un titolo di credito non dissimile dalla cambiale, diretto ad esercitare una forma di coercizione nei confronti del debitore. In questa senso, si era già, in precedenza, pronunciata la Corte di Cassazione (Cass. 26232/13).

 

Affitti, dopo la risoluzione di diritto del contratto niente tasse. Alcuni chiarimenti che è importante conoscere.

 

La Commissione Tributaria di Forlì, con due pronuncia, la n. 125 del 2014 e la n. 611 stesso anno, emesse rispettivamente il 3 marzo ed il 15 dicembre, ha puntualizzato che non può essere chiesto al contribuente di versare le imposte sul reddito su un canone di locazione relativo ad un contratto risolto di diritto in base a una clausola risolutiva espressa e, per questo, non più esistente.

Le sentenze in commento della Commissione Tributaria di Forlì si riferiscono in particolare alla locazione commerciale.

In precedenza, sempre a proposito della locazione commerciale, la Corte di Cassazione, con la sentenza n. 651/2012, inserendosi in un contrastante orientamento giurisprudenziale, aveva statuito “la debenza del tributo sui canoni pattuiti, indipendentemente dall’effettiva percezione, finché il contratto è in vita”, respingendo la censura del ricorrente sul presupposto che la tassazione del reddito locativo è agli specifici fini collegata alla mera maturazione del diritto di percezione di un reddito.

La regola generale a cui si è rifatto il Supremo Giudice di legittimità è l’art. 26 del D.P.R. 917/1986, c.d. Tuir, per il quale i canoni di locazione devono essere dichiarati, a prescindere dal fatto che siano stati o meno incassati.

Il legislatore, però, con l’art. 8, comma 5, della legge 431/1998, che normatizza la locazione ad uso abitativo, ha introdotto una eccezione a tale principio generale, per la quale i canoni non percepiti non concorrono a formare il reddito complessivo del contribuente a condizione che la morosità del locatario risulti dal provvedimento di convalida dello sfratto per morosità.

A questo proposito, il ministero delle Finanze (circolare n. 150/1999) ha, a sua volta, precisato che il locatore può non dichiarare i canoni di locazione previsti dal contratto e non riscossi soltanto dal periodo d’imposta in cui ottiene il provvedimento giurisprudenziale, a norma dell’art. 663 c.p.c. ovvero dell’art. 665 del codice penale.

Quale dunque la novità del Giudice tributario di Forlì?

Secondo la Commissione Tributaria di Forlì, tale impostazione va estesa anche per le locazioni non abitative e dunque commerciali, non rinvenendo alcuna motivazione per diversificare il trattamento delle due diverse ipotesi d’uso, quando sia provata la fine del rapporto contrattuale, che rappresenta il “presupposto per il pagamento del canone”.

In caso di accertamento da parte dell’Agenzia delle Entrate spetta dunque all’Ufficio, che contesta il mancato pagamento delle imposte sui redditi derivati da canoni di locazione percepiti dal contribuente, indicare con precisione le unità immobiliari e i periodi ai quali si riferisce l’avviso di accertamento.

 

Codici e Sanzioni per Tassa Contratti di Locazione dal 1/01/2015.

 

Puoi consultare e stampare la Tabella "codici e sanzioni per Tassa contratti di locazione".

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CONDOMINIO

La Corte di Cassazione ribadisce il principio che i debiti del Condominio sono solo “pro quota”.

 

La Corte di Cassazione a Sezioni Unite, nell'anno 2008, con la decisione n. 9148, ha affermato che il debito assunto dal condominio, a cagione dell'effettuazione di lavori di ristrutturazione, di rifacimento o di manutenzione dell'edificio, è di natura “parziaria” quindi “pro quota” e, dunque, imputabile ai singoli condomini solo in proporzione delle rispettive quote millesimali, innovando così profondamente all'indirizzo sino ad allora prevalso, circa la natura solidale delle obbligazioni contratte nell'interesse del condominio.

Non poche le perplessità sollevate dalla Cassazione con la ricordata pronuncia, ritenuta poco aderente al diritto positivo, seppure mossa da esigenze di giustizia sostanziale, dettate dalla realtà economica e sociale del condominio negli edifici, esigenze tuttavia che, ai cultori del diritto, non sono sembrate sufficienti a giustificare una macroscopica deviazione dalla presunzione generale di solidareità tra condebitori, sancita dall'articolo 1294 codice civile, a tutela dei creditori.

Con la legge 220 del 2012 di riforma del condominio, il legislatore si è discostato dalla decisione delle Sezioni Unite della Cassazione, rintroducendo la solidarietà del debito del condominio. Il legislatore ha infatti stabilito (art. 63 delle Disposizioni di Attuazione al Codice Civile) che i creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo l'escussione degli altri condomini morosi nei pagamenti. In altri termini, il beneficio di escussione non ha escluso che tutti i condomini, anche se adempienti, possono essere ritenuti solidali nel caso di mancato pagamento da parte di uno o più condomini del debito verso altri.

Sempre il legislatore, con la legge di riforma del condominio, ha poi stabilito (art. 93 delle Disposizioni di attuazione al Codice Civile), agevolando così l'azione del creditore, l'obbligo per l'amministratore del condominio di comunicare i dati dei condomini morosi.

Ora, fervendo la discussione sulle modalità con cui il terzo creditore può agire contro i condomini adempienti per la morosità di altro condomino, la Corte di Cassazione, con la sentenza 6282/2015, intervendo in una questione attinente ad un credito reclamato da una ditta esecutrice di un impianto di allaccio degli scarichi delle acque nere, ha ribadito la validità del principio affermato dalle Sezioni Unite della Cassazione, con la predetta decisione 9148 del 2008, per cui il debito assunto dal condominio è di natura “parziaria” ovvero “pro quota”, imputabile come tale ai singoli condomini solo in proporzione delle rispettive quote millesimali.

Come ciò si sposi con la legge di riforma del condominio, sopra evidenziata, non è chiaro sapere, infatti la recente pronuncia della Cassazione può ben apparire come avere messo in discussione anche la “parziarietà corretta “ stabilita dalla riforma del condominio.

Avv. Maria Gemma Colletta

 

Soppressione dei servizi comuni

 

Le attribuzioni dell'assemblea condominiale riguardano l'intera gestione delle cose, dei servizi e degli impianti comuni che avviene in modo dinamico e che non potrebbe essere soddisfatta dal modello della autonomia negoziale, in quanto la volontà contraria di un solo partecipante sarebbe sufficiente ad impedire ogni decisione. Rientra dunque nei poteri dell'assemblea quello di disciplinare beni e servizi comuni, al fine della migliore e più razionale utilizzazione, anche quando la sistemazione più funzionale del servizio comporta la dismissione o il trasferimento di tali beni. L'assemblea con deliberazione a maggioranza ha quindi il potere di modificare, sostituire o eventualmente sopprimere un servizio anche laddove esso sia istituito e disciplinato dal regolamento condominiale se rimane nei limiti della disciplina delle modalità di svolgimento e quindi non incida sui diritti dei singoli condomini. (Cass. 144/2012; Cass. 6915/2007)

Il principio sopra enunciato caratterizza la recente giurisprudenza in materia di soppressione dei servizi comuni e costituisce la soluzione elaborata dai giudici per evitare di “paralizzare” il condominio ogni volta che si è in presenza di un regolamento c.d. contrattuale che prevede un determinato servizio.

L’esigenza è quindi quella di trovare una soluzione idonea a superare l’ostacolo “unanimità” e consentire al condominio di effettuare tutte le trasformazioni ritenute dalla maggioranza opportune per adattarsi alle mutate condizioni sociali ed economiche senza dover subire il veto anche solo di un condomino.

Posto infatti che il servizio è facilmente sopprimibile con le maggioranze ordinarie in assenza di previsioni regolamentari; ed è sopprimibile, in presenza di specifica clausola inserita in un regolamento assembleare, in applicazione del disposto dell’art. 1138, comma 3, c.c., con le maggioranze previste dall’art. 1136, comma 2, c.c.; il problema si pone, ed è stato risolto mediante applicazione del principio sopra enunciato, quando ci si trova in presenza di servizi previsti e disciplinati da regolamenti di natura c.d. contrattuale.

In tale contesto si inserisce anche la distinzione ormai costantemente presente nella giurisprudenza di legittimità tra disposizioni del regolamento che hanno natura contrattuale (quelle che incidono nella sfera dei diritti soggettivi e degli obblighi di ciascun condomino) che non possono essere modificate se non con il consenso unanime dei condomini e norme regolamentari che riguardano le modalità d'uso delle cose comuni e l'organizzazione ed il funzionamento dei servizi condominiali (tra le quali il servizio di portierato) modificabili dalla maggioranza dei condomini prevista dall'art. 1138 c.c..

Le sentenze esaminate contengono tutte, in maniera più o meno espressa, il riferimento ai principi sopra enunciati.

La prima riguarda l'uso di un vano destinato a condotta di scarico dell'immondizia in disuso da anni per installare, ad opera di alcuni condomini, un contatore e l'eventuale caldaia di produzione d'acqua calda. La S.C. ha precisato che in tale fattispecie si versa nell'ambito dell'art. 1102 c.c. ed ha escluso, evidenziandone i principi di diritto, che si tratti di innovazione.

La seconda è relativa alla soppressione del servizio di portierato e la Cassazione ha ribadito la distinzione tra disposizioni contrattuali che hanno natura negoziale e norme che riguardano le modalità d'uso delle cose comuni e l'organizzazione ed il funzionamento dei servizi condominiali modificabili dalla maggioranza.

La terza riguarda la soppressione dell'antenna centralizzata che viene definita una di quelle opere, installazioni, e manufatti di qualunque genere che servono all'uso ed al godimento comune che l'assemblea, con deliberazione a maggioranza ha il potere di modificare, sostituire o eventualmente sopprimere, anche in presenza di una disciplina prevista dal regolamento condominiale, sempre che non incida sui diritti dei singoli condomini.

La quarta, più complessa, vista la copiosa recente produzione normativa, riguarda la trasformazione del riscaldamento centralizzato in impianti unifamiliari a gas. La sentenza in esame prende in considerazione alcuni aspetti tra cui quello della validità della delibera assunta a maggioranza anche se non accompagnata dal progetto di opere corredato dalla relazione tecnica di conformità previsto dall’art. 28, co. 1 della L. 10/91.

1) Cass. 16.1.2013 n. 945

Costituisce innovazione ex art. 1120 cod. civ. non qualsiasi modificazione della cosa comune ma solamente quella che alteri l'entità materiale del bene operandone la trasformazione, ovvero determini la trasformazione della sua destinazione, nel senso che detto bene presenti, a seguito delle opere eseguite, una diversa consistenza materiale ovvero sia utilizzato per fini diversi da quelli precedenti l'esecuzione delle opere. Ove invece, la modificazione della cosa comune non assuma tale rilievo, ma risponda allo scopo di un uso del bene più intenso e proficuo si versa nell'ambito dell'art. 1102 cod. civ., che pure dettato in materia di comunione in generale, è applicabile in materia di condominio degli edifici per il richiamo contenuto nell'art. 1139 cod. civ.. (Cass. n. 240/1997; Cass. n. 2940/1963).

In sostanza perché possa aversi innovazione è necessaria l'esecuzione di opere che, incidendo sull'essenza della cosa comune, ne alterino l'originaria funzione e destinazione. Inoltre proprio perché oggetto di una delibera assembleare, l'esecuzione di opere, per integrare una innovazione, deve essere rivolta a consentire una diversa utilizzazione delle cose comuni da parte di tutti i condomini.

Non deve essere assoggettata al regime delle innovazioni la delibera che si limita a consentire un mutamento di destinazione d'uso di un bene senza prevedere l'esecuzione da parte del condominio di alcuna opera, da realizzarsi, eventualmente, solo successivamente su iniziativa di singoli condomini interessati e non da parte di tutti i condomini.

2) Cass. 27.5.2007 n. 16880

E' affermazione ormai costante nella giurisprudenza di legittimità che anche nell'ambito dei regolamenti c.d. contrattuali, occorre fare una distinzione: sono disposizioni contrattuali quelle che incidono nella sfera dei diritti soggettivi e degli obblighi di ciascun condomino; hanno natura regolamentare, invece, le norme che riguardano le modalità d'uso delle cose comuni e, in genere, l'organizzazione ed il funzionamento dei servizi condominiali. Non è infatti essenziale che una clausola sia inserita in un regolamento di tipo contrattuale onde attribuire alla medesima identica natura posto che occorre considerare non la formale collocazione della clausola, ma il suo contenuto (ex multis Cass. 857/1997; Cass. Sez. Un. 943/1999).

Alla modificazione della norma del regolamento l'assemblea potrà pervenire in forza non già del consenso di tutti i condomini – indispensabile solo allorquando si modifica una norma a contenuto strettamente negoziale – bensì dalla volontà espressa anche soltanto da quella maggioranza dei condomini prevista dall'art. 1138 cod. civ..

L'art. 1138 cod. civ. prevede che il regolamento deve essere approvato dall'assemblea con la maggioranza stabilita dal secondo comma dell'art. 1136 cod. civ. (maggioranza degli intervenuti ed almeno metà del valore dell'edificio).

Spetta a chi invochi la natura negoziale della clausola provare la relativa volontà dei condomini al momento dell'adozione del regolamento e cioè che i condomini si erano reciprocamente impegnati a considerare clausole contrattuali anche le disposizioni tipicamente regolamentari inserite nel regolamento predisposto dal costruttore.

Non è corretto quindi ritenere che un regolamento c.d. contrattuale contenga esclusivamente clausole negoziali.

Se le tabelle millesimali prevedono oneri diversi a carico dei condomini che traggono utilità dal servizio di portierato si potrà provvedere alla loro revisione, ove ricorrano le condizioni, previste dell'art. 69 disp. att. cod. civ..

La soppressione del servizio di portierato, in sé considerata, non costituisce innovazione.

3) Cass. 11.1.2012 n. 144

In materia di condominio negli edifici, sono (fra le altre cose) comuni, le opere, le installazioni e i manufatti di qualunque genere che servono all'uso e al godimento comune, come tutte le altre cose che l'articolo 1117 cod. civ., n. 3, enumera, con elencazione non tassativa.

A tale categoria vanno ricondotte le antenne c.d. centralizzate le quali richiedono un'attività di impianto e di gestione comune che è compito dell'assemblea deliberare.

La Corte ha già affermato, anche nel caso di modifica del servizio di autoclave con relativa nuova ubicazione ed estinzione della connessa servitù attiva condominiale per mancata utilità) che le attribuzioni dell'assemblea di condominio riguardano l'intera gestione delle cose, dei servizi e degli impianti comuni, che avviene in modo dinamico e che non potrebbe essere soddisfatta dal modello dell'autonomia negoziale in quanto la volontà contraria di un solo partecipante sarebbe sufficiente ad impedire ogni decisione.

Rientra tra i poteri dell'assemblea quello di disciplinare beni e servizi comuni, al fine della migliore e più razionale utilizzazione, anche quando la sistemazione più funzionale del servizio comporta la dismissione o il trasferimento dei beni comuni.

L'assemblea con deliberazione a maggioranza ha quindi il potere di modificare sostituire o eventualmente sopprimere un servizio anche laddove esso sia istituito e disciplinato dal regolamento condominiale se rimane nei limiti della disciplina di modalità di svolgimento e quindi non incida sui diritti dei singoli condomini (Cass. n. 6915/2007).

La volontà collettiva, regolarmente espressa in assemblea, volta ad escludere siffatto uso, non si pone, pertanto, come contraria al diritto dei singoli condomini sul bene comune perché quest'ultimo è tale finché assolva, a beneficio di tutti i partecipanti, la sua funzione; e questa, a sua volta, rientra nella signoria dell'assemblea, la quale come può attuarla istituendo il relativo servizio comune, così può sopprimerla con l'unico limite di non incidere sulle proprietà esclusive, cioè sulle parti dell'impianto di proprietà individuale.

4) Cass. 16.5.2014 n. 10860

Ai fini della validità della delibera condominiale di trasformazione dell’impianto di riscaldamento centralizzato in impianti individuali – adottata ai sensi della Legge 9 gennaio 1991, n. 10, articolo 26, co. 2 a maggioranza delle quote millesimali e in conformità agli obiettivi di risparmio energetico perseguiti da tale legge – non sono necessarie verifiche preventive circa l’assoluta convenienza della trasformazione quanto al risparmio dei consumi di ogni singolo impianto, né si richiede che l’impianto centralizzato da sostituire sia alimentato da fonte diversa dal gas, occorrendo soltanto che siano alimentati a gas quelli autonomi da realizzare, irrilevante essendo, altresì, la circostanza che, nella fase di attuazione della deliberazione emerga l’impossibilità di realizzare l’impianto autonomo in uno degli appartamenti. Né infine, la medesima legge n. 10 del 1991 impone all’articolo 8 (nel testo originario, applicabile ratione temporis) di preferire l’adozione di valvole termostatiche o di altri sistemi di contabilizzazione del calore, ovvero l’utilizzo di energia solare per riscaldare gli edifici, consentendo anche soltanto di deliberare il passaggio da un impianto centralizzato, comunque alimentato, ad impianti autonomi a gas per le singole unità abitative (Cass. N. 22276/13).

Tale la corretta interpretazione della norma e i fatti che in forza di essa il giudice di merito deve accertare, va osservato che il motivo in esame, al fine di delineare una violazione di legge altrimenti non configurabile, sostituisce il giudizio dei ricorrenti (secondo cui la delibera impugnata avrebbe lasciato i condomini liberi di regolarsi come meglio avessero creduto) all’accertamento contenuto nella sentenza impugnata. Al contrario, quest’ultima ha stabilito che “l’assemblea condominiale, valendosi del parere fornito dal tecnico all’uopo incaricato, ha deliberato di disattivare definitivamente l’impianto centralizzato, autorizzando la sua trasformazione in impianti di riscaldamento singoli a gas metano per ogni unità abitativa. A tale conclusione l’assemblea è pervenuta dopo aver escluso sia la possibilità di ripristinare il vecchio impianto centralizzato, ormai del tutto obsoleto e non rispettoso delle condizioni minime di rendimento dettate dalla normativa sul contenimento del consumo energetico, sia la eventualità di sostituire il vecchio impianto con un nuovo impianto centralizzato, a metano, soluzione invero ritenuta non praticabile non solo per le opere da eseguire, ma anche per il suo maggiore costo”. Ed ha osservato, quindi, che la delibera condominale di trasformazione dell’impianto centralizzato di riscaldamento in impianti unifamiliari a gas, ai sensi dell’articolo 26, comma 2, cit. legge, in relazione all’articolo 8 comma 1, lett. G) stessa legge, assunta a maggioranza delle quote millesimali, è valida anche se non accompagnata dal progetto di opere corredato dalla relazione tecnica di conformità di cui all’articolo 28, comma 1, stessa Legge,

E’ possibile pertanto affermare che la giurisprudenza della S.C. sia orientata, ove possibile, anche in presenza di specifiche disposizioni del regolamento c.d. contrattuale, alla salvaguardia dell’interesse della maggioranza.

Avv. Fabio Casinovi


 

Per dismettere l'impianto centrale di riscaldamento occorre il consenso unanime.

 

La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 862/2015, ha riaffermato il principio secondo il quale la delibera assunta dal Condominio per sopprimere l’impianto centrale di riscaldamento, trasformandolo in impianti autonomi unifamiliari, deve essere assunta con il consenso unanime dei condomini.

Un diverso modus deliberandi, ovvero a maggioranza, secondo il Supremo Giudice di Legittimità può quindi avere gravi conseguenze per il Condominio, che può essere citato in giudizio dal condomino per il risarcimento dei danni subiti per effetto della soppressione (non unanime) del servizio (centralizzato) di riscaldamento.

Il casus belli ha origine su iniziativa di un inquilino, privato del servizio di riscaldamento a seguito di una delibera assunta a maggioranza, che aveva dismesso l’impianto centrale a favore di un sistema improntato all’autonomia degli impianti.

La Cassazione, con la sentenza in commento, preso atto della nullità della delibera di dismissione, dichiarata dalla Corte di Appello, ha rinviato nuovamente alla Corte di Appello, in altra composizione, la valutazione della richiesta di risarcimento del danno subito dal condomino, proprietario per l’appunto dell’appartamento affittato, per l’illegittimo comportamento dei condomini che lo avevano privato dell’impianto.

Assistiamo, dunque, ad un revival dell’indirizzo giurisprudenziale affermatosi in materia prima della entrata in vigore della legge n. 10 del 1991.

In effetti, l’art. 26, comma 2, della legge n. 10 del 1991 disponeva che “per gli interventi in parti comuni di edifici volti al contenimento del consumo energetico, compresi quelli di cui all’articolo 8 (trasformazione di impianti centralizzati di riscaldamento in unifamiliari a gas), sono valide le relative decisioni prese a maggioranza delle quote millesimali”.

Cosa quindi, ha determinato il ritorno al principio giurisprudenziale in base al quale occorre l’unanimità dei consensi per dismettere l’impianto centralizzato di riscaldamento?

La risposta è nelle numerose modifiche subite dall’art. 26 che, con il D.lgs 311/2006, ha visto scomparire il richiamo all’articolo 8, venendo così meno la previsione normativa circa la possibilità di passare da un sistema centralizzato di riscaldamento ad un sistema autonomo unifamiliare a gas a maggioranza delle quote millesimali.

Ciò non significa che ora non sia più possibile dismettere un impianto centralizzato di riscaldamento, ma certamente è più difficile.

Il Dpr 59/2009 infatti, ha previsto che in tutti gli edifici già esistenti, con un numero di unità abitative superiore a 4 o con una particolare potenza nominale del generatore di calore, è preferibile il mantenimento di impianti termici centralizzati laddove esistenti e, nel caso di ristrutturazioni o di installazione dell’impianto termico, è obbligatorio, ove tecnicamente possibile, l’adozione dei sistemi di termoregolazione e di contabilizzazione del calore (l’impedimento tecnico deve essere asseverato con apposita perizia) da deliberarsi ai sensi dell’art. 1120, comma 2, codice civile.

I sistemi di termoregolazione e di contabilizzazione del calore, già obbligatori per gli edifici di nuova costruzione, successivamente al 2006, lo sono ormai per tutti gli edifici: entro la fine del 2016 tutti dovranno adeguarsi.

Dopo numerosi rinvii all’adozione di tali accorgimenti tecnici, volti al contenimento energetico, il countdown alla rovescia è partito.


 
 

LA VIOLENZA DI GENERE

Convegno/Dibattito per la “Notte Rosa, facciamo luce sulla violenza!

Relatore: Avv. Eleonora Centonze

 

La violenza di genere è una delle maggiori problematiche criminologiche che purtroppo affliggono il nostro Paese idonea a determinare un collegamento trasversale fra diversi settori professionali, perché coinvolge allo stesso tempo l'avvocatura e la magistratura, che hanno il compito da un lato di tutelare le vittime di tale reato e dall'altro di applicare la legge in materia, prevedendo pene certe per gli autori di violenza; coinvolge la psicologia, che ha l'importantissimo compito di supportare e assistere le donne vittime di reato ma anche gli stessi autori, prevedendo un percorso psicologico riabilitativo per entrambi i soggetti; i medici, i quali spesso e volentieri sono i primi professionisti che vengono in contatto con le donne vittime di violenza e che hanno dunque il delicato compito di prestare le prime cure alle stesse; e infine tutti gli operatori sociali che lavorano nei centri antiviolenza, che hanno un ruolo importantissimo nel tutelare le donne ovvero i bambini vittime di violenza, ruolo che è stato maggiormente potenziato soprattutto grazie alla legge 119/13 sul femminicidio (finanziamento pubblico) della quale parleremo a breve.

In primo luogo, per far luce sulla violenza di genere occorre partire da un dato di fatto: tale problematica costituisce nel nostro Paese uno dei principali fenomeni di allarme sociale e criminale; non solo negli ultimi due anni sono aumentate le denunce sporte dalle donne vittime di violenza, ma dati statistici confermano che sono aumentati di gran lunga la commissione di tutte le forme di reati di violenza sulle donne.

Di seguito si riportano alcuni dati elaborati da diverse indagini statistiche.

Secondo una indagine Istat condotta nel 2013, sono circa sei milioni e settecento le donne fra i 16 e i 70 anni che in Italia hanno subito una violenza almeno una volta nella loro vita, il 31 % della popolazione femminile: il 4,8 % (percentuale corrispondente ad un milione di donne) ha subito una violenza sessuale; il 14,8% ha denunciato di aver subito violenza da parte del proprio partner: di queste il 12% ha subito violenza fisica, mentre il 6,1% ha subito violenza sessuale. La parte rimanente, cioè le donne che hanno subito violenza non dal proprio partner ma da estranei o conoscenti, di queste il 9,8% ha subito violenza fisica, e il 20,4% ha subito violenza sessuale.

Inoltre, ed è qui il dato allarmante il 93% delle donne che ha subito violenza dal coniuge o dal proprio partner ha dichiarato di non aver denunciato il fatto.

Altri dati sono invece raccolti da una indagine statistica criminologica condotta su base giornaliera, svolta in collaborazione con la polizia criminale e il Dipartimento del Ministero dell’Interno (Rapporto Eureka) in cui si è reso noto che la violenza nei confronti delle donne colpisce una donna ogni 12 secondi: sono stati segnalati oltre 105.000 reati di violenza di genere, pari ad oltre 290 al giorno ovvero uno ogni 12 secondi: ogni giorno 95 donne denunciano di aver subito minaccia, 87 di aver subito ingiuria, 64 sono vittime di lesioni dolose, 19 sono vittime di percosse, 14 sono vittime di atti persecutori, 10 sono vittime di violenza sessuale; e qui il dato terribile: ogni due giorni una donna è vittima di omicidio.

Senza considerare la c.d. “cifra nera” cioè tutti quei casi di violenza che non vengono denunciati e che purtroppo costituiscono un dato estremamente rilevante.

Tutto ciò ha dunque determinato il legislatore ad intervenire recentemente in materia, dapprima con il d.l. del 14 Agosto 2013, n.93, recante disposizioni urgenti per il contrasto della violenza di genere, meglio noto come “Decreto Legge sul Femminicidio”, convertito successivamente in legge n. 119/13.

Dunque, in primo luogo è necessario chiarire cosa debba intendersi per violenza di genere, e quali sono le principali forme di violenza commesse nei confronti di una donna ; in secondo luogo ripercorreremo brevemente l’excursus normativo italiano in materia, fino ad arrivare al recentissimo intervento legislativo del 2013 noto come Legge sul Femminicidio, soffermandoci in particolare sulle novità a tutela delle donne vittime di reato.

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